2025年剛開始，王健林就開啓了“賣賣賣”模式。據相關消息，這5座萬達廣場的接盤方是新華保險旗下的坤華股權投資，這家公司在去年就已經接手了9座萬達廣場，今年更是繼續追加收購，累計投入超過百億。可即便如此，萬達商管的債務壓力依舊巨大，總負債已經突破1375億，僅僅是蘇寧、永輝等合作方的追債金額就超過180億。王健林年初被法院凍結7702萬股權，加上最新1200萬凍結令，累計凍結金額近60億，連北京總部地產都抵押融資。
2023年末和2024年上半年，曾經三次添列中國首富的王健林痛失“萬達電影”和“萬達商管”的控股權，開始批量出售萬達廣場甚至北京總部大樓，風光不再，令人扼腕！一一這也標誌和象徵着中國商業地產無可避免地跌入下行期……
上世紀九十年初，同城雙星企業：
“公關和企業文化方面也齊頭並進，一是創辦我兼任主編的內部報《衛利行人》，策劃和印製了精美洋氣的第一本公司介紹畫冊。並利用我做過記者的優勢迅速與本埠的媒體建立了關係和通道。尤其是趕上了藍城在新任市長大力推動和建設“北方香港”的高峯期，積極參與到兩項重大品牌活動之一的“時裝節”，贊助並承辦了開幕演唱會；另一項足球俱樂部則是由萬達集團主辦的。”（節選自?書“前傳第二章：棄文從商、江湖險惡”）。
第一次見王健林及與萬達的重要交往：
“第四批師資是商界領袖和精英。第一位是萬達集團董事長王健林先生。此時萬達集團己把總部從大連搬到北京，從初期的住宅大盤地產向商業地產大踏步邁進，尤其開創的城市綜合體模式更是領先和彪炳業界。他也多次榮列中國首富的寶座。自此我也與萬達結下了不解之緣。從此二十多年來直至最近2024年春萬達因上市對賭面臨困境甩賣資產，媒體都會經常採訪我。萬達每年一度的萬商會也請爲我做過行業協會嘉賓。萬達廣場百城百座記錄片《萬達百城紀》訪談了兩位學者專家，其中一位是清華大學經管學院院長錢穎一教授，另一位就是本人頗感榮幸。亞太商業不動產學院還與萬達集團研究部和萬達學院多次聯手舉辦活動。萬達叢書出版發行時我還專文寫評推介。（節選自本書“第七章：清華-哈佛UEO，地產金融專家”）。
萬達趣聞：
“晚飯後我約了好兄弟，亞太學院副主. 席理事單位信地集團的邦德總喝茶，他興致勃勃地提出一起去看《那些年，我們一起去追過的女孩》，重溫我們這一代的青蔥歲月，我欣然響應！
在合肥萬達廣場萬達院線看完電影後己是?上10點多種，整個商場己停業。爲了下到地下二層停車場，我們輾轉多時才找到，一開電梯，一陣惡臭撲鼻，讓人差點嘔吐。原來我們下到了化糞池附近。這已不是所謂動線和設施問題，而是嚴重的管理和運營失誤。做爲業內人士我們爲萬達這樣的領軍和成熟的企業犯下這樣的bug和低級錯誤然到不可思議和惱火，於是我在邦德的慫勇下憤而在微博上發佈了一篇批評文字，因爲那時還未推出微信（2013年才正在啓用）。而且我還是新浪第一批特邀的加V用戶，網名“空想家”，2015年夏某日被永久.封號。自2009年8月起寫作的大量博文未留手稿全部消失！
沒想到第二天一早就接到了萬達集團中高層與我相熟的兩位老總的電話，請求我或撤文或再發一篇合肥萬達高度重視和積極改進的文章。因爲我無論是做爲大V，尤其是做爲行業協會負責人在業內還是有一定影響力的。考慮到我與萬達多年的關係，特別是萬達的行業地位，我給予了友好的配合。當天合肥萬達的總經理還專門請我去辦公室致歉並送我電影年票表示感謝。至此這一意外的小事件畫上圓滿**。（節選自本書“四十八章：黃山迎客，宏村懷古，合肥商務”）。
《上市之路再遇挫，珠海萬達商管將何去何從？》
新京報 記者 ***
2023-12-28
“亞太商業不動產學院院長朱凌波指出，制約萬達商業未來走向的，無非還是兩端，一是資金和資本的循環，二是消費能否恢復，並保持合理且增長的趨勢，從而支持資產的增值並變現。
在此背景下，朱凌波表示，對於萬達而言，如果能將比較優質、回報率較高的一部分資產拿出來打包，申請消費類基礎設施公募REITs，或是一大發展路徑。”
《萬達商管“朋友圈”再現進退，影響幾何？》
新京報 記者 ***
2023-12-14
值得關注的是，孫喜雙爲何選擇在這一節點回購萬達商管股份？“王健林與孫喜雙、萬達與大連一方集團之間的合作由來已久。孫喜雙既是創始合夥人又與王健林私交甚深，而且在萬達的發展過程中獲益良多，此時出手既是商業運作，更是力挺。”亞太商業不動產學院院長朱凌波如是說。
“投資方的進與退，對於萬達而言，又將帶來哪些影響？對此，朱凌波指出，此次萬達對賭協議到期，幾家投資方要求退出，表明年底投資方資金比較緊張，也說明其對持有型物業預期不太看好。“但是，萬達擁有龐大的商業物業，尤其一線城市和二線城市的項目資產，部分投資方的退出，對萬達的影響並不會出現崩盤式效應。因爲畢竟這些物業基本都是優質資產，而且還在正常運營，只是回收週期較長和收益率或達不到資本方的標準。”
《有意拿下中國新城鎮近30%股權 萬達看中“殼”還是“地”？》
新京報 記者 ***
2021-04-23
“在亞太商業不動產學院院長朱凌波看來，如果萬達地產想在香港借殼上市，那中國新城鎮這個殼太小，此外，香港的融資量有限，因此，預計整個萬達地產裝到這個殼的可能性不是很大。
“中國新城鎮這個殼公司的名字較好，跟現在城市運營、城市更新改造比較匹配，如果成功收購中國新城鎮，萬達有可能會考慮將相關項目裝到這個殼內，先做一個試水，因爲直接IPO週期比較長，而借殼會比較快。”朱凌波表示。
朱凌波稱，預計萬達希望在資本市場上呈現多元化局面，先打通幾個節點，比如商管輕資產上市，地產公司部分借殼上市，然後再進行更多佈局。”
《萬達商業宣佈撤回A股IPO申請:輕資產重組 儘快實現境內外上市》
新浪財經 2021-03-24
“亞太商業不動產學院院長朱凌波：萬達商業因爲上次從香港上市撤回來，在國內申請IPO以後一直遲遲沒有審批通過。這時間拖得非常長，那麼其實在這個過程中，萬達整個都發生了很大的一個變化，一個是整個集團受大勢影響，遇到阻力；除了商業地產之外，其他的資產都紛紛的甩賣，像酒店等等。第二個就是商業地產本身它的輕重模式也發生了很大的逆轉，輕資產模式這個比重已經超過了一半而且比重會越來越大且是未來的發展重心。據萬達商管集團透露：2021年萬達全國預計將有63座萬達廣場開業，其中輕資產佔比約74%；自持項目佔比約26%。從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。
所以這個時候撤回來把輕資產進行拆分，上市尤其要在香港等境外上市，可能它的估值和溢價會更高。這樣把輕重分離，將來分別在資本?場上做安排，可以同時或先後獲得兩塊商業模式的資本的收益和未來預期。可謂一舉兩得！”
《清倉海外項目 放棄“國際夢”的萬達在下一盤怎樣的棋？》
新京報 記者 ***
2020-07-30
“雖然酒店業曾被萬達寄予厚望，但在亞太商業不動產學院院長朱凌波看來，在整個商業地產內，酒店行業屬沉澱資金較多、投資回報較低，且投資週期最長的行業，盈利並不容易。
朱凌波指出，此次出售僅是萬達整體戰略收縮的一個細節，“2017年7月，萬達把酒店、旅遊板塊分別轉讓給融創、富力，由此開始其旅遊和酒店板塊的戰略減持，加上此次疫情造成國際形勢的不確定性，在目前這一時點，萬達加速國際戰略的收縮，是必然的選擇。”
“總體來說，萬達的發展戰略，現在已進入減持階段，更加專注於以購物中心爲主業的輕重混合模式，而其他業務模塊或產品線，預計萬達都會相應減持。”朱凌波稱。”
《萬達出售寶貝王早教業務，收縮“戰線”意在何爲？》
新京報 記者 ***
2020-07-26
“亞太商業不動產學院院長朱凌波指出，萬達從2017前開始就在不斷出售資產，收縮規模，更專注於商業地產相關領域，整個投資模式也有很大變化，已從當年激進式、擴張式甚至國際化的模式，逐步收縮爲不再着重於規模，甚至相對保守的發展方式。
此外，朱凌波指出，這次疫情對整個商業地產產業鏈，包括對萬達都產生了較大影響，在重新思考下一步行業的發展時，會更加強化線上線下一體化，尤其以線上爲導向，注重數字化、智能化的發展趨勢，以及疫情所造成的消費習慣變化。
而在消費層面上，朱凌波分析稱，商業地產核心在於消費，由於疫情造成人們消費能力、消費潛力，包括消費信心產生較大逆轉，未來人們的消費會越來越趨向於生活化、簡單化，更保守、理性。
在此背景下，“萬達在內的商業地產，會採取更加收縮、保守理性的態度，專注未來的投資和發展模式，因此，在整個產業鏈中，一些產業模塊的調整，包括之前出售的萬千百貨、此次出售的早教板塊，實際上都是採取了收縮戰略。”朱凌波稱。
“此前中國商業地產高歌猛進、槓桿式的發展模式將一去不復返，未來企業的投資方式一定是把安全和風險放首位，其次是可控、專注。”朱凌波稱。”
《萬達：已站在十字路口》
《中國房地產報》
2020年05月02日
“亞太商業不動產學院院長告訴記者，其實在上輪面臨的債務危機時，萬達就己經開始調整和收縮了，尤其是酒店和文旅業務的剝離和出售，而把主要精力和資本都更集中投入到萬達最擅長最具規模和優勢的商業地產板塊。如果藉此次疫情無論是主動和被動的調整、收縮甚至剝離這幾個非主營和非核心業務板塊，最大力度地回收資金、減少短中期的損失，更好地聚焦商業地產主營與核心業務，反而是個不錯的調整機會。
注：爲了完整呈現和真實表達對萬達的評述，特將此次採訪未刊發的部分附後：
首先回答你所問的萬達AMC院線和萬達電影問題：因爲此次新冠病毒在全國乃至全世界包括美國的漫延和反覆確實對高聚集性的院線行業的打擊是致命的！截止目前爲止中國乃至全球的電影院一直關閉，何時開放仍不可預計。這次天災人禍的衝擊不僅是對萬達院線而是全行業無一倖免。之前曾有報道中?己有近7千家影視公司破產，3千多家影院將關閉。所以萬達AMC及萬達電影兩個業務線是否能安全度過此次疫期，既要視疫期的下步演變形勢和週期，也要看萬達自身的資本實力和運作能力，當然國家對院線的支持政策和力度、觀衆疫後的觀影心理和方式的改變也至關重要。總之此次疫情對院線行業的“精準”和高關聯度的負面影響確實考驗院線包括萬達院線業務板塊的今後生存和變革......
最後說商業地產板塊，此次疫情由於國內控制相對有效，全國的萬達廣場（購物中心）都已經重新開業，儘管所謂的“報復性消費”和迴歸正常消費還需要相當長的時間恢復，但疫情總要過去，人們還要生活和消費，而且萬達商業地產/購物中心的的全國性佈局和標準化運營仍然是業內老大、雖然竟爭壓力也越來越大，未來依然不可替代。再加上輕重分離和輕資產比例不斷提高，所以風險及投資在遞減、收益可期。至於2023年迴歸A股的問題，保守分析疫期今年也大概率也會結束，即使進入“全民免疫”的常態，對於商業地產行業包括競爭對手也都處於“涅?重生”的同一地平線上。這同時也要看國家資本市場的政策導向和趁勢及行業經營的平均水平.特別是3年的未來預期也給了萬達自身發展和創新求生求變的可能和時空。”
《後疫時代，商業地產如何浴火重生？》
一一答《新京報》記者問
2020.3.12.
“今天，萬達集團發佈調整租金的確切消息：從1月25至2月29日，萬達旗下全國323個已開業萬達廣場，租金物業費全免！”剛剛，萬達重磅宣佈免租36天，旗下323個商場和餐飲人共渡難關！
《職餐媒體部 職業餐飲網》
2020年01月28日
“問題二：未來商業地產能否出現品牌商戶加速洗牌、大面積換租的情況？商業地產的收併購能否加劇？商業地產運營商如何與商家、租戶共度時艱？應該尋求什麼樣的政策支持？
亞太商業不動產學院院長朱凌波：此次疫情不僅對購物中心的持有和運營商尤其對品牌商家特別是缺乏線上經營能力的品牌商家造成極大的影響和壓力。很多品牌商會出現危機和倒閉，承租能力嚴重不足；儘管很多購物中心如萬達等大開發商都實行了免租降費等舉行，但還是杯水車薪。同時此次進入後疫時代，購物中心對業態和品牌也會重估和思考，所以無論被動和主動兩方面，重新開業的購物中心都對面臨一次業態調整和品牌更迭。一些不具備系統競爭能力和資本能力的中小商業地產企業和購物中心項目也必然會出現危機、併購甚至破產的現象。
關於如何共渡時艱，僅僅靠商業地產運營商，品牌和商戶的自救和互助遠遠不夠，正如一些知名企業的評估和預測不僅是西貝等餐飲企業甚至連萬科這種最健康的企業，現金流也都只能維持三個月，更遑論中小企業更是苦不堪言，無力自保！所以政府必須在稅、費和資金資本上給予系統上的減免和扶持，一是此次疫情是因政府的失職和管控所致；二是政府支持和服務企業是天職。否則僅靠企業和市場行爲無力渡過此次危機、現在很多企業包括大中小企業都在紛紛倒閉、裁員和停薪降薪，長此以往，必將造成嚴重和無法預測的社會問題甚至經濟和政治危機......”
《“拼命三郎”齊界接任總裁 萬達集團步入新生代執掌期》
新京報 記者 ***
2020-01-03
“亞太商業不動產學院院長朱凌波點評稱，丁本錫的退休符合企業和個人的客觀規律，丁本錫在萬達操盤18年，追隨王健林，陪伴萬達從成長、頂峯到調整的全過程。
朱凌波指出，中國成功企業都有一個創始人/董事長與操盤手/CEO的黃金搭檔模式，董事長多天賦異稟、更擅長開拓創新、資源整合和戰略規劃，而CEO更偏重管理、執行和運營；董事長更激情、感性和高瞻遠矚，CEO更理性、務實和謀篇佈局。此前，王健林和丁本錫的組合也是黃金搭檔模式。
不過，朱凌波同時指出，萬達進入新的發展階段，也需要更年輕更應變的新生代執掌，以適應2020後的政經大勢和行業週期及企業變化一一考驗中國第一代企業和企業家是否能夠持續和健康發展，除了掌握和應對外部變化的要素和力量外，很重要的就是建立和健全內部的梯隊機制、管理體系和人才方陣......
在朱凌波看來，如今的萬達更專注於商業地產和持有型物業（購物中心）及輕重混合模式，因此，更加檢驗齊界上任後的專業能力和運營水平，尤其萬達龐大的存量商業物業，也考驗繼丁本錫之後的萬達資產經營能力和競爭優勢。”