《經濟觀察報》：
朱凌波作爲全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼祕書長，在商業地產領域具有顯著影響力，其觀點常被《經濟觀察報》等權威媒體報道並多次在行業論壇中分享觀點……
《評審會》嘉賓：
2015.11.11.今天應邀擔任《經濟觀察報》“第五屆中國商業地產價值榜評審會”評委，參加在人民大學進行的15家國內外品牌企業和11個知名項目的評選……
2015.11.27. 今天下午參加?經濟觀察報》2015中國商業地產價值榜年會，做“週期化、系統性和常態型”主題講演併爲卓越公司頒獎。
2016.10.25. 應《經濟觀察報》之邀擔任＂2016年中國商業地產價值榜”評委。聽取了來自全國主要是北京的14家購物中心的彙報並與彙報者及各位評委專家進行了互動交流......
2017.8.28. 儘管現在只有在坐飛機纔會看報紙了，但做爲一個年輕時有着三年媒體人出身的我，對《經濟觀察報》一直是高度認可的。所以他們舉辦年度商業地產評選（審）請我做評委我都引以爲榮並一定抽出時間欣然參加的。今年應該是第三個年頭了。特此祝賀[抱拳]
今天參加《經濟觀察報》年度商業地產價值榜評選，既見到評委中的新老朋友，又鑑賞了全國參選的代表性項目，又是一次難得的交流和學習的機會。
2018.8.14. 應《經濟觀察報》之邀參加2018中國商業地產評審會。
2019.7.31. 最後一次參加《經濟觀察報》之邀參加“中國商業地產價值榜”評審會，與行業專家和來自全國的標杆性和代表性的項目操盤手互相交流共同學習......
多元化賦能空間 商業價值聚能場（二）? ?2019第九屆IF?商業地產年會評審會
經濟觀察報/網 2019-08-08
南京弘陽廣場：多元業態融合 永不落幕的城市秀場
朱凌波（全國工商聯商業及不動產專業委員會主任兼祕書長、亞太商業不動產學院院長）：以遊樂場、市民大客廳拉動人氣，帶動人流，樹立標杆性，然後讓土地附加值釋放出來，這個定位肯定沒有問題，相當於主力店了，要的是整體平衡。
目前有種說法，進入第四消費時代，對於存量資產，前期無論付多少代價，能夠享受城市稀缺資源不可替代所帶來的紅利，需要一個長週期，而不是一個短週期，這個週期性的運營才能成功。中國購物中心開發能達到持平，至少七八年才能真正達到一個穩定期，尤其我們這樣的融資體系和配比，因此是一個系統性的迭代過程。
《北京住總萬科廣場：家庭聚場 “綠”芯本色 》
朱凌波（全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼祕書長、亞太商業不動產學院院長）：住總萬科是區域唯一的購物中心，有着位置優勢，既有時尚，又有社區兼顧，有接地氣的一面，希望越走越穩。
《天津大悅城：情感紐帶與城市擔當》
朱凌波（全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼祕書長、亞太商業不動產學院院長）：大悅城原創街區孵化出很多非品牌或者不知名品牌，叫去品牌化。給大悅城年輕時尚定性，用街區給大悅城定調，而且是原創的，這種品牌效應和調性非常重要，此外，場景的營銷，也創造了一個新的引流的方式，可圈可點。
《龍湖北京大興天街：整體迭代 打造南城記憶點》
朱凌波（全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼祕書長、亞太商業不動產學院院長）：大興天街是區域性購物中心，南城的商圈整個競爭對手或者客羣對手，沒有形成特別的習慣性，這個需要動態地不斷調整、不斷研發，這個需要兩到三年的過程，才能形成在整個南城商業圈影響力，每個客體才能既形成競爭優勢，最後形成更好、穩定的生活上的配套，整個區域才能形成更好的環境。
2020年再度應《經濟觀察報》邀請時因新冠未能成行。
2011年11月13日，朱凌波通過《經濟觀察報》微博賬號發表觀點，強調商業地產與住宅地產的產業差異，主張房地產轉型需拓寬視角。
朱凌波以工商聯房地產商會不動產委員會主任身份，在微博平臺指出：從住宅角度談房地產轉型過於狹窄，商業地產和房地產實爲兩個不同行業或產業。該言論由經濟觀察報品牌活動賬號發佈，引發行業討論。
產業轉型啓示：此觀點凸顯房地產細分領域專業化趨勢，呼籲政策制定者與企業區分商業與住宅地產的發展邏輯，避免轉型策略同質化。朱凌波的論述爲後續產業多元化提供了早期理論參考。
《西單大悅城的“系統性創新”顛覆了什麼？》
《經濟觀察報》2016.10.31.
對西單大悅城保持長達10年關注的全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼祕書長朱凌波評價說,商業地產業內都在提要跟互聯網結合，西單大悅城與互聯網的結合，是真正到位的，把現在所有跟互聯網創新的概念在這個平臺上都結合進去了。這種結合並非流於概念，而是與青年人思維方式、行爲方式的精準匹配，這是系統性的創新
《新京報》：
朱凌波作爲商業地產領域的資深專家，曾多次參與《新京報》組織的行業論壇及專題討論，其觀點常被該報引用報道。
朱凌波現任亞太商業不動產學院院長，同時是商業地產領域的跨界學者，近年重新涉足文學創作，出版多部小說及詩歌作品。
2020.3.15. 後疫時代，商業地產如何浴火重生？
一一朱凌波答《新京報》記者問
隨着國內疫情相對穩定，商業地產也將面臨全面復工，迎來繼疫情挑戰後的重塑和新生。未來，商業地產能否持續降租、減費？能否出現品牌商戶加速洗牌、大面積換租的情況？商業地產的收併購能否加劇？數字化運營能否給商業地產帶來重塑價值？商業地產如何把握線下商業結構性調整尋找商機？這是很多商業地產運營者正在思考的問題，爲此，新京報特地邀請商業地產業內專家共同探討疫情之下的商業地產如何救贖？
問題一：新冠肺炎疫情以來，衆多商業縮短營業時間甚至閉店，昔日人流如潮的購物中心變得人跡罕至。
您如何來評估商業地產的損失？隨着商業地產陸續復工，在快速恢復經營上，有什麼樣的建議？
回答：目前雖然國際疫情依然嚴峻而複雜，但國內的疫情已得到相對有效的控制並出現下降和好轉的趨勢，全國大多數城市和地區都已經或正在開始復工，一些城市如杭城等地的購物中心已經開業並將陸續開業。自武漢封城後各地也紛紛採取了類似封城的舉措，人們宅在家裏的時間已經長達一個月至二個月，己經達到極限！在再上疫期好轉和春曖花開，雖然大家還心有餘悸，但走出戶外走進購物中心必然迎來一波復甦和反彈。在快速恢復經營上，正如很多網上調研和反饋以及分析，首先在環境和空間管理上還是不可掉以輕心、繼續和強化做好消毒、通風等安保工作；其次在營業時間和人流量上也要適當控制，循序漸進地開放並恢復常態。避免過度集中和爆棚，造成新的不安全和傳染事件，尤其對餐飲和電影院等相對封閉和聚集的業態，更要做好疏導和管理。
問題二：未來商業地產能否出現品牌商戶加速洗牌、大面積換租的情況？商業地產的收併購能否加劇？商業地產運營商如何與商家、租戶共度時艱？應該尋求什麼樣的政策支持？
回答：此次疫情不僅對購物中心的持有和運營商尤其對品牌商家特別是缺乏線上經營能力的品牌商家造成極大的影響和壓力。很多品牌商會出現危機和倒閉，承租能力嚴重不足；儘管很多購物中心如萬達等大開發商都實行了免租降費等舉行，但還是杯水車薪。同時此次進入後疫時代，購物中心對業態和品牌也會重估和思考，所以無論被動和主動兩方面，重新開業的購物中心都對面臨一次業態調整和品牌更迭。一些不具備系統競爭能力和資本能力的中小商業地產企業和購物中心項目也必須會出現危機、併購甚至破產的現象。
關於如何共渡時艱，僅僅靠商業地產運營商，品牌和商戶的自救和互助遠遠不夠，正如一些知名企業的評估和預測不僅是西貝等餐飲企業甚至連萬科這種最健康的企業，現金流也都只能維持三個月，更遑論中小企業更是苦不堪言，無力自保！所以政府必須在稅、費和資金資本上給予系統上的減免和扶持，一是此次疫情是因政府的失職和管控所致；二是政府支持和服務企業是天職，首先這是政府的定位，其次國家收了這麼多年高昂稅費包括國有控股資源，現在到了還資於民的關健擔當時期了！否則僅靠企業和市場行爲無力波過此次危機、現在很多企業包括大中小企業都在紛紛倒閉、裁員和停薪降薪，長此以往，必將造成嚴重和無法預測的社會問題甚至經濟和政治危機?
問題三：“宅經濟”下，人們的消費習慣發生了什麼變化？疫情期間，鄰里社區商業的重要性凸顯，而線上線下融合、無接觸售貨也成零售的亮點。未來的商業地產的轉型方向及機遇是什麼？
回答：其實在此疫情之前業內就已經在探討和關注線上、電商對實體商業的分流、衝擊和影響，包括對線上線下結合、數據化應用及無人售貨等主題。此不過此次疫情更加強化了這方面的研究和應用。隨着疫期好轉、復工開業，消費者還是要走出家門去現場喫喝玩樂購，可能有一個修復期，但人的羣居性和社交性甚至“好了傷疤忘了痛”的慣性（因爲人類和中國也不是第一次經歷這樣的?疫包括2003年的非典，每次災難過後，人們仍會一如既往地工作和生活，廢墟之上重現繁華），實體店依然有其不可替代的地位和主體價值。還是那句老話，線上的歸線上、線下的歸線下，線上更多的是迎合人性的宅、懶、便宜、安全和便捷等特點，線下的是滿足人們的現場感、展示性、社交性、互動性和公共空間感。只不過結合的會更加緊密或分離。
問題四：如今在商業地產運營上，智慧化運營降本增效、數字化運營重塑資產價值被頻頻提及，這將對未來商業地產產生什麼影響？
回答：無論是智慧化運營還是數字化運營對實體店來說終究還是工具和手段，核心還是內容即空間、商品和服務。但創新無疑會提高竟爭性、附加值和溢價能力。
問題五：隨着疫情的穩定，線下商場何時有望恢復人氣？未來的補償性消費能否彌補之前疫情的影響？
回答：因爲國內外疫情的的反差和複雜，國內商業逐漸恢復需三個月至半年，全面恢復要半年以上。很多業內人士對所謂補償性甚至報復性消費預期過於樂觀，首先恢復到疫期前常態水平就需要一段時間、即使會有短暫的小高峯出現也基本是餐飲和文娛帶動，商品消費很難出現大幅上漲，因爲政府和各界人士都嚴重低估和忽略了此次疫情對社會、企業、家庭和個人的衝擊和壓力，由於停工破產、停薪降薪、裁員失業，包括國際金融市場的大跌和動盪、世界各地的政治、經濟、軍事和社會危機，特別之前中美貿易戰的深遠影響，人們對現實和未來的信心和安全感會受到極大的打擊、充滿不確定性、悲觀、風險意識和保守性。這些綜合因素都會極大地影響人們的消費衝動和消費節奏尤其對非基本生活性支出之處高消費和大額消費….
《清倉海外項目 放棄“國際夢”的萬達在下一盤怎樣的棋？》
《新京報》2020.7.30
雖然酒店業曾被萬達寄予厚望，但在亞太商業不動產學院院長朱凌波看來，在整個商業地產內，酒店行業屬沉澱資金較多、投資回報較低，且投資週期最長的行業，盈利並不容易
時至今年上半年，疫情令其2020年的酒店行業發展面臨挑戰。萬達酒店發展預計，上半年將出現顯著淨虧損，主要是由於疫情暴發以來，酒店營運及管理業務預期收益顯著下跌，萬達酒店發展旗下位於中國的酒店，入住率出現大幅度下跌，進而影響了這些酒店的營運及管理業務。
在此背景下，朱凌波指出，此次出售僅是萬達整體戰略收縮的一個細節，“2017年7月，萬達把酒店、旅遊板塊分別轉讓給融創、富力，由此開始其旅遊和酒店板塊的戰略減持，加上此次疫情造成國際形勢的不確定性，在目前這一時點，萬達加速國際戰略的收縮，是必然的選擇。”
“總體來說，萬達的發展戰略，現在已進入減持階段，更加專注於以購物中心爲主業的輕重混合模式，而其他業務模塊或產品線，預計萬達都會相應減持。”朱凌波
《萬達出售寶貝王早教業務，收縮“戰線”意欲何爲？》
《新京報》2020-07-26
亞太商業不動產學院院長朱凌波指出，萬達從2017前開始就在不斷出售資產，收縮規模，更專注於商業地產相關領域，整個投資模式也有很大變化，已從當年激進式、擴張式甚至國際化的模式，逐步收縮爲不再着重於規模，甚至相對保守的發展方式。
此外，朱凌波指出，這次疫情對整個商業地產產業鏈，包括對萬達都產生了較大影響，在重新思考下一步行業的發展時，會更加強化線上線下一體化，尤其以線上爲導向，注重數字化、智能化的發展趨勢，以及疫情所造成的消費習慣變化。
而在消費層面上，朱凌波分析稱，商業地產核心在於消費，由於疫情造成人們消費能力、消費潛力，包括消費信心產生較大逆轉，未來人們的消費會越來越趨向於生活化、簡單化，更保守、理性。
在此背景下，“萬達在內的商業地產，會採取更加收縮、保守理性的態度，專注未來的投資和發展模式，因此，在整個產業鏈中，一些產業模塊的調整，包括之前出售的萬千百貨、此次出售的早教板塊，實際上都是採取了收縮戰略。”朱凌波稱。
“此前中國商業地產高歌猛進、槓桿式的發展模式將一去不復返，未來企業的投資方式一定是把安全和風險放首位，其次是可控、專注。”朱凌波稱。
《曾與萬達齊名的寶龍商業上市 業內：輕資產模式受考驗》
新京報 記者 ***
2019-12-31
值得一提的是，做商業出身的寶龍地產，曾與萬達齊名，“在商業地產，很早之前有個說法叫‘北有萬達，南有寶龍’，不過，由於寶龍地產此前佈局三四線城市戰略，導致後來在發展速度、規模上落後於萬達。”亞太商業不動產學院院長朱凌波表示。
據朱凌波介紹，寶龍地產曾將全國的佈局策略下沉至三四線城市。由於思維太超前，寶龍地產面臨一定的發展挑戰。
“通過這幾年內生調整，寶龍商業進入平穩發展階段。此次分拆在港上市，是寶龍商業整體涅?重生的一個標誌。”朱凌波表示。
在朱凌波看來，這意味着寶龍正好可形成一個內部分工，即寶龍商業專門爲寶龍控股原來的一些商業項目提供服務，從而獲取收入。
“隨着城市化進程推進，三四線城市消費和商業升級，如果寶龍商業能把寶龍控股旗下三四線商業項目通過運營服務，促使項目有個提升、再塑，不僅可使寶龍商業的團隊得到鍛鍊，也可以將體系標準、品牌塑造出來，從而提升對外輸出輕資產能力，將來對三四線城市外部的項目，就可以彰顯出一個比較優勢。”朱凌波表示。
爛尾十年 西南四環巨無霸商業項目國美商都如何翻身？
《新京報》2019-02-20
在全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波看來，萬達和永旺僅僅從品牌角度來講，已經在全國很知名，招商更具聯動效應，而國美商都，就只有單一的項目。
此外，相比於國美商都，豐臺萬達廣場和豐臺永旺夢樂城的體量都不小，且臨近居民區，具有客羣優勢。以六圈路爲界，北側多是企業總部基地，南部則爲居民區，永旺夢樂城附近有中海九號公館、北京國際花園、萬科藍、加來莊園、中海御鑫閣、京投銀泰萬科西華府等住宅小區，雖然萬達廣場在六圈路北側，但是相比國美商都，萬達廣場距離上述居民區的距離更近。
朱凌波表示，國美商都是國美轉型商業地產的大手筆之作，但是由於團隊不斷更迭、建築前期存在硬傷、項目定位等問題，即使國美收回來，想涅?重生難度也相當高。“一是物理硬傷，需不需要重新改造，這個要評估。二是虛的部分，項目積累了很多消極影響，想撥亂反正，難度很大，特別是黃光裕入獄後，國美在走下坡路，這麼多陰影，會讓操盤團隊產生很大抗性。更重要的是，十年間北京商業地產競爭格局發生了巨大變化。”
在朱凌波看來，改造的思路恐怕要跳出傳統商業地產模式，用創新理念，與線上、新型零售形態結合，“通過傳統的品牌組合，很難有效，必須要超越傳統形態，迴避空間硬傷，把握住這幾年或者是未來幾年的發展趨勢，才能與競爭對手拉開距離，創造北京獨一無二的差異化的商圈集羣。”
對於運營團隊，朱凌波認爲，國美雖然是做零售出身，但是跟商業地產“隔行如隔山”，在運營團隊上可以採用更開放的姿態，諸如機制創新，進行深度合作，引入知名的商業地產運營品牌，又如開放股權，給運營團隊以股權激勵。
“爛尾的項目，如果能夠進行顛覆性的創新，包括定位、機制、團隊、新型趨勢的把控等等，還是有可能盤活的。”朱凌波說
《萬達百貨更名蘇寧易購廣場 背後的商業邏輯是什麼？》
《新京報》2019-05-18
不過，從2014年以來，受電商衝擊等因素影響下，萬達百貨的一些店鋪出現虧損現象。據亞太商業不動產學院院長朱凌波介紹，萬達百貨也嘗試過萬達商城、成立線上團隊等，但並沒有成功。
“在場景消費、購物中心化，尤其是線上賦能新零售方面，萬達百貨並沒有做太多努力，所以最後出售也是一種必然。”朱凌波表示。
從選址的物理空間上看，萬達百貨有其優勢：並非獨立店，都在萬達購物中心內，“萬達購物中心、綜合體，在經營、人流量方面較不錯，蘇寧易購能共享其人流量。”朱凌波說
《今日頭條傳90億收購43萬平方米北京中坤廣場值不值？》
新京報 記者 ***
2019-02-17
“項目自身問題、外部競爭環境變化，導致中坤廣場成爲北京商業地產界的‘雞肋’項目。”亞太商業不動產學院院長朱凌波分析稱，除資金短缺等問題導致中坤廣場一而再延遲開業外，該項目最核心的問題在於，由於資金壓力，爲快速回籠資金，主要以銷售型爲主，從而導致項目缺乏整體的定位與招商。
不過，客觀上分析，當時中國商業地產以及城市綜合體剛剛興起，對於商業地產的運營，全國業內都處於摸索階段。“當時黃怒波團隊有情懷，也有遠大抱負，中坤團隊也在不斷摸索，在項目有硬傷，沒有整體定位，招商不夠理想的狀況下往前走。”朱凌波表示
“從土地和資產價值來看，這一價格不貴。”朱凌波指出，今日頭條若收購過來後，整個架構上，可能除一部分可用外，大部分需要內部改造。中坤廣場所在位置，毗鄰大鐘寺地鐵，無疑是黃金地段，若按照聯合辦公的思路，改造後對外出租、運營，是行得通的。但硬件條件需要投多少錢，怎麼改，這需要有較好的方案，“項目前期有太多陰影，要‘涅?再生”，需要有更專業的團隊來運營，這是至關重要
《超高寫字樓爭相湧現存招商隱憂》
新京報 2013-08-30
全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波向記者表示，消防、防震等抗災害風險能力較弱，也會成爲一些企業拒絕超高層的原因。鑑於國內物業管理水平的相對落後，加之超高層寫字樓本身高容積率，內部運營環境不樂觀也會讓許多企業望而卻步。
“今後城市寫字樓格局將會是一個二元化的。”朱凌波指出，一方面還會有一些企業想依靠超高層寫字樓樹立自己的品牌形象，另一方面，自身實力過硬的企業則會主動選擇低密度、花園式的辦公環境，而城市遠郊、次中心正是不錯的選擇。
《北京南城彙集商業地產“新勢力” 》
新京報
2012-10-26
朱凌波：毫無疑問商業地產在當前的發展進入一個發展加速期。這個階段發展的特點就是由原來的這種單一的城市中心型的物業，開始向多元的、多中心、副中心的、區域中心的、社區的，包括一直到微小型企業的社區便利店，現在已經形成了這樣一個網絡狀多元的發展。
比如20年前，那時候就有國貿、賽特、燕莎這些老的商圈，現在大家可以看到，城市化的快速發展中，其實是綜合商業體最大的一個契機，能夠帶動這個發展其實就是它必須有一個品牌企業，有些商業模式，有些產品能夠來支持它。
朱凌波：這幾年，不少企業都在商業地產領域找到了自己的核心產品模式。但由於沒有多元化的、中長期的專業資金的支持，逼着很多開發商在做城市綜合體時只能做租售結合的。就龍湖來說，從成都的天街系列開始，向全國輻射，尤其找到了一個租售平衡的商業模式，我認爲這是龍湖天街系列非常大的一個成功。
朱凌波：大家都知道在香港最成功的項目都是在交通樞紐，而且它誕生了像港鐵這樣專業的運營模式。所以龍湖時代天街這個項目所在的南城跟交通樞紐的位置，包括它們找到了很好的商業模型，我相信這個區域未來的商業一定會誕生一個新的商業綜合體。
《保險企業加碼養老地產》
《新京報》2012.9.14
全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波認爲，隨着越來越多的保險企業獲得不動產投資“牌照”，“百舸爭流”的局面已經形成。
朱凌波認爲，受保險產品的銷售時間、給付週期等因素影響，險資傾向於長期的、安全的投資方式，對回報率的要求不高，而這與養老地產的投資模式相匹配。“參照國際經驗，養老地產的投資回報率在4%-6%之間。
朱凌波認爲，從民生的角度來講，養老地產豐富了養老產業的業態，應在金融、土地、稅收等方面獲得政策支持。同時，相關政策要制度化、系統化
《北京崇文門菜市場地塊7.1億元成交》
新京報2011-06-28
全國工商聯商業不動產專業委員會祕書長朱凌波表示，該地塊爲成熟商圈內的優質地塊，具有稀缺性。市場對它的價值評估，不單以樓面地價的價格來衡量，還附加了資產價值、經營性價值在內。
《朱凌波：房地產商應放棄暴利追求》
新京報 2009-02-11
新京報：你長期以來一直在醞釀以私募基金的方式解決商業地產融資問題。請介紹一下你們要推出的REITs的運作模式？
朱凌波：在基金管理公司的發起人結構中，要加入金融機構，以增強投資者的信心。金融機構作爲發起人參與，第一期可能是象徵性地投資。基金的募集對象，主要是江浙一帶的老闆，但同時要向一些對基金投資模式有所認識的真正的專業投資者靠近。
首期基金投資組合分兩個階段。第一階段由於更多考慮做出示範效應，不可能投很長期的項目，持有型物業的佔比不會很高，債權類、夾層類(債轉股)和持有型物業的配置比例約爲4：3：3；第二階段，將會把比例倒過來，淡化債權類投資，加大股權型持有型的投資力度，可能會佔到40%或50%。
在原先的方案設計中，爲便於募集操作，首隻基金募集規模設定爲5億至10億元，並不考慮面向海外基金募集。而現在這一點也做了調整：第一次募集完畢並運作成功後，將引進中信證券和相關信託公司等金融機構的投資和日本、澳洲和美國的海外基金，並加大募集範圍和力度，二次募集額度將放大至30億元到50億元，並積極推進海內外公開上市。
目前我們是在和中信證券合作，他們參與方案的策劃和金融產品的風險控制。
新京報：你們的私募形式和央行即將推出的框架性試點方案有何不同？
朱凌波：從政策法律上，私募基金完全是民間的操作，不涉及監管層的問題。我們是募集現金投入到開發商最缺錢的節點；而央行的公募模式是資產證券化的模式，是將資產打包上市做交易。開發商拿到土地實現預售前，和拿到銀行按揭前這個階段是開發商最缺錢的時候，按照央行框架做的公募基金不會投到這個階段。
新京報：目前的進度如何？
朱凌波：現在都是概唸的階段方案策劃的階段。我認爲REITs真正能做起來的是私募基金，但是目前都在策劃、籌備階段。
新京報：募集資金的渠道有哪些？
朱凌波：我們專委會從4月12日成立，半年內在全國各地在推。但是現在有很多瓶頸。首先資金募集的問題。做信託產品是一個模式，還有就是銀行可以做理財產品，向社會募集資金。現在保險和社保基金已經放開口子，但是限制很嚴格。我們做第一輪的時候完全面向民間資金。第一種是金融投資機構，擔保、信託公司。第二種就是房地產專業投資人即房地產商。第三就是以江浙爲主體的投資者。第四種就是房地產產品的終端客戶。
新京報：遇到了哪些瓶頸？
朱凌波：我們在做這種推介的時候遇到的困惑：金融機構在投資模型和案例沒有成熟的時候，金融機構是不會參與的，風險沒法控制。前幾天還在和擔保公司談，政策到這個時候，他們已經開始有興趣參與。房地產商這個羣體，基本否定我們這個模式，認爲用本行業的錢投入到本行業，不符合國際慣例，再者就是房地產商本身就缺錢。第三類就是資金成本的問題，江浙一帶都是短線的錢，希望短時間內得到回報，而且其要求15%的資金回報，對基金運作的投資回報壓力很大。
新京報：公募和私募，哪種形式基金的風險更大？
朱凌波：國外的經驗講，公募的風險更大。這次美國金融危機，風險最小的都是私募基金，因爲其內部結構設計和團隊設計，要求其基金管理人員的能力很高，要保持長期的穩定性和專注性。私募基金的風險控制比銀行要更加嚴格，銀行融資要求擔保加抵押就可以，但是基金不但要求項目資產抵押，還要求其他資產，再轉股要求，還有對賭協議等。
所謂房地產信託投資基金(Real Estate Investment Trust，簡稱REITs)。REITs屬於不動產證券化中的一種，即房地產企業將其旗下商業物業資產(如辦公樓、購物中心、公寓、產權酒店甚至倉庫等不動產)打包上市，向投資者發行信託單位或股票，並以物業資產的租金等收益爲來源，定期向投資者派發紅利，由專業的基金管理公司或投資機構經營管理。
1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。REITs一般分爲三大類別：即股本房地產投資信託基金、按揭房地產投資信託基金、混合房地產投資信託基金。根據國際通行做法，REITs分爲公司制(由房地產公司改造而成)和契約制(中國香港、新加坡的信託基金模式)。國際上通行的REITs少數屬於私募，絕大多數屬於公募，既可以封閉運行,也可以上市交易流通。
●2008年3月
銀監會曾召集五家信託公司共同起草《信託公司房地產投資信託業務管理辦法(草案)》徵求意見稿(下稱《徵求意見稿》)。參與其中的五家信託公司分別是聯華信託、中誠信託、北京國投、衡平信託和中原信託。
●2008年12月3日
在國務院出臺的“金融國九條”的政策措施中，房地產信託投資基金首次在國務院層面作爲一種拓寬企業融資渠道的創新融資方式被提出。
●2008年12月13日
國務院辦公廳發佈了更爲細化的“金融國30條”，再次明確提出“開展房地產信託投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。
據公開資料整理 本報記者 丁蕊
《新“國六條”出臺促房產業發展 專家解讀》
2006年5月18日
《新京報 》記者：張學冬
解讀者：清華大學“國際商業地產運營商”培訓班首席專家委員朱凌波
這是政府首次提出對房地產
這是政府首次提出對房地產開發行爲的全程監管。目前房地產開發商以“銷控”的方式進行囤積房源和哄擡房價已經是市場上公開的行爲，開發商一般都是將位置、戶型等相對教差的房子先銷售，而將位置和戶型等較好的房子留到最後銷售，隨之開發商也提高房屋的銷售價格，因此囤積房源和哄擡房價是一個關聯關係。雖然目前北京已經出臺了政策要打擊囤積房源和哄擡房價的行爲，囤積房源將禁銷一個月，顯然這種處罰在一定程度是幫助開發商再次進行房源的囤積，很難起到真正的規範作用，從其處罰的力度來看，則很難產生實際效應。